Блог

Jan 13, 2024

Улучшение арендованного имущества: определение, учет и примеры

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, консультант по инвестициям и глобальный рынок.

Джеймс Чен, CMT, является опытным трейдером, инвестиционным консультантом и стратегом глобального рынка.

Термин «улучшение арендованного имущества» относится к любым изменениям, внесенным с целью адаптации сдаваемой в аренду недвижимости для удовлетворения конкретных потребностей конкретного арендатора. Эти изменения и дополнения могут включать покраску, установку перегородок, замену напольного покрытия или установку индивидуальных светильников. Улучшения могут быть осуществлены арендодателем или арендатором и могут быть оплачены арендатором.

Хотя срок полезного использования большинства улучшений арендованной собственности составляет от пяти до 10 лет, Налоговый кодекс (IRC) требует, чтобы амортизация таких улучшений происходила в течение экономического срока службы здания.

Улучшения арендованного имущества обычно называют улучшениями арендаторов или надстройками. Эти изменения обычно вносятся владельцами коммерческой недвижимости и могут быть предусмотрены для существующих или новых арендаторов.

Любые внесенные изменения адаптированы к конкретным потребностям арендатора и делают помещение более привлекательным и привлекательным для него.

По окончании срока аренды улучшения, как правило, принадлежат арендодателю, если иное не указано в договоре. Если арендатор имеет возможность их забрать, он должен удалить их без какого-либо ущерба имуществу.

Существуют определенные критерии, которым необходимо соответствовать, чтобы изменения могли квалифицироваться как улучшения арендованного имущества. В интерьер должны быть внесены изменения с учетом конкретных потребностей арендатора, включая любое из следующего:

Не все изменения считаются улучшениями арендованного имущества. Изменения, внесенные для одного арендатора, не действительны для других арендаторов, включая их соседей. Внешняя реконструкция здания, такая как озеленение, ремонт парковки или кровля, также не соответствует критериям. Даже внутренние изменения, такие как модернизация лифта или систем отопления, вентиляции и кондиционирования, не считаются улучшениями арендованного имущества. Это потому, что они не приносят пользы конкретному арендатору.

В соответствии с Законом о сокращении налогов и создании рабочих мест (TCJA) от 2017 года улучшения арендованного имущества считаются квалифицированным улучшением имущества для целей налогообложения наряду с улучшениями зданий, квалифицированной ресторанной недвижимостью и квалифицированными улучшениями в сфере розничной торговли.

Этот тип улучшения арендованного имущества дает арендатору право контролировать проект, снимая бремя с арендодателя, особенно если этот процесс требует много времени. Арендодатель обычно включает в договор аренды положения, покрывающие бюджет улучшения пособия арендатора. Обычно это указывается в виде единовременной выплаты или в расчете на квадратный фут. Арендодатели могут либо платить ремонтной/строительной компании напрямую, либо возмещать расходы напрямую арендатору. В случае превышения бюджетов проекта арендатор покрывает остаток.

Арендодатель может предложить арендатору скидки на арендную плату за улучшение арендованного имущества. Если этот вариант включен в договор аренды, арендатор может получить определенные льготы по арендной плате, например, один бесплатный месяц или сниженную арендную плату за определенные периоды в году. Это позволяет арендатору сэкономить на перепланировке помещений. Как и в случае с ТИА, арендатор курирует проект и контролирует улучшения условий аренды. Арендатор также несет ответственность, если расходы превышают бюджет.

Этот вариант еще называют надстройкой. В этом случае арендодатель представляет арендатору пакет улучшений или другие варианты. Арендодатель, как правило, управляет проектом, что позволяет арендатору больше времени уделять своему бизнесу. В большинстве случаев арендаторы могут не получить тех изменений, которые им действительно нужны, чтобы помочь развитию их бизнеса. Если они решат внести изменения, они должны будут покрыть дополнительные расходы.

Этот тип улучшения арендованного имущества обычно осуществляется в начале срока аренды. В большинстве случаев смета расходов и планы предоставляются арендатором, а арендодатель контролирует и оплачивает все работы.

В декабре 2015 года Конгресс США принял Закон о защите американцев от повышения налогов (PATH), который изменил и расширил многие налоговые положения, связанные с амортизацией, включая улучшение арендованного имущества. Законопроект сделал постоянным положение о налоговой экономии, которое позволило обеспечить прямолинейное возмещение затрат на квалифицированные улучшения арендованного имущества в течение 15 лет. В соответствии с этими руководящими принципами: